ご存知でしたか？
今年2020年4月1日に改正民法が施行されました。
民法の一部を改正する法律（債権法改正）について・・・＞＞詳しくは法務省のホームページへ
ここでは、賃貸借契約に伴う保証契約の極度額をいくらに設定するか？を少し掘り下げて考えていきたいと思います。
連帯保証人の極度額とは？
なんだか怖そうな文字がならんでいますが、連帯保証人の極度額とはいったいなんなのでしょうか？
読んで字の如し。ではあるのですが、簡単に説明しますと、「連帯保証人が支払う金額の上限の事」。
主に家賃の滞納分。その他にも駐車場の賃料や更新料、場合によっては現状有姿にともなう費用もこれに含まれます。
他には、借り主がおいていった残骸の撤去費用や修理に関わる費用、さらには違約金などなど全部の費用のことです。まとめて「負担総額」と言います。
極度額を定めないとどうなる？
今回の改正で一番大きな変更点は最初に「極度額」を定めていないとその契約は無効となることです。
どういうことかといいますと、定めた「極度額」より「負担総額」のほうが多い場合にはその差額は保証されないということです。
ですので、極度額の設定をするにあたり、賃料の相場や、負担総額によって変わるため、貸主、連帯保証人等の関係する当事者同士で十分な話し合い、協議をしないとなりません。
極度額の目安と契約時の注意点
そこで、じゃあどうやって極度額を決めたらいいのか？って話になるのですが、それについては参考資料が交付されています。
※平成9年11月～平成28年10月までの判決では、連帯保証人が負担すべき金額は、平均で家賃の約13.2か月分だったようです。
参考資料として、賃料帯別に以下の８つに設定した「保証会社の負担総額」平均値を掲載しておきます。
①4万円未満 … 17.7万円
②4万円～8万円未満 … 28.2万円
③8万円～12万円未満 … 50万円
④12万円～16万円未満 … 71.2万円
⑤16万円～20万円未満 … 97.3万円
⑥20万円～30万円未満 … 126.2万円
⑦30万円～40万円未満 … 156.8万円
⑧40万円以上 … 437.3万円
ここに参考になるデータがあるのですが、「日管協短観」による家賃の滞納発生率は平均で7.5％。
すなわち100人のうち7人から8人位は家賃を滞納するリスクがあるということになります。
一戸くらいを賃貸してる大家さんなら10人中一人いるかいないか、くらいの確率ですが、何十戸と運営している賃貸業からすると、けっこう大きな数字だと思います。
近年では賃貸住宅の新規の契約時には６０％くらいが保証会社を利用してるそうですが、連帯保証人をつける場合には極度額の設定が義務となります。
保証会社への連帯保証ですね。
この保証会社へのお金も借り主が払っているわけで、万一債務が出ても極度額の設定がきちんとされていれば、貸主は金額的には損害はない、もしくは少ないわけです。
保証会社も７，８％くらいの債務不履行の確率なら、それほど大きな問題でもないのかなと思ったりもしますね。
近年、賃貸住宅の新規契約の約6割が保証会社を利用していますが、連帯保証人を設定の場合、極度額の設定が義務化されます。
賃貸経営者は借主債務保証をどのように行うのか、極度額設定をどうするのかについて、今後の賃貸業界の動きにも注視しておきましょう。動きがあり次第、今後も随時お伝えします。
まとめ
2020年4月に改正民法が施行され、民法の一部を改正する法律ができました。
「極度額の設定」がないと、万が一のときに連帯保証人へ請求ができない。
すなわち「極度額」を定めていない契約は無効となるので注意が必要。
そして、その極度額の設定も当事者間でしっかりと参考資料をもとに取り決めておかないと、それを超えた債務にたいしては支払いの義務が生じないこと。
賃貸経営者は借主の債務保証をどのように設定しどのように行うのか、これからの賃貸業界の動きも気になるところではあります。
が、なるべくなら、そんなことなくきちんと家賃を支払って連帯保証人になってくれた人、貸してくれてる人に迷惑をかけずにいたいものですね。